Türk Borçlar Kanunu m.347 ve devamında kiraya verenin kiracıyı doğrudan tahliyesine ilişkin hükümler iki ana başlık altında düzenlenmiştir. İlk olarak kiracının bildirim yoluyla tahliyesi yani 10 yıl geçtikten sonra tahliye ikincisi ise kiracının dava yoluyla tahliyesidir. Kiracının bildirim yoluyla tahliyesi için en az 10 yıllık bir süre geçmiş olmalı ve TBK m.347’de sayılan şartlar gerçekleşmiş olmalıdır. Kiracının dava yoluyla tahliyesinde ise TBK m.350 ve devamında sayılan özel sebeplerden biri oluşmalıdır.
Kiracı Tahliye Davası Nedir?
Kira sözleşmesinin feshi bildirim yoluyla olabileceği gibi dava yoluyla da olmaktadır. Genellikle tercih edilen tahliye çeşidi budur çünkü 10 yıllık bir zaman şartının sağlanması gerekmez fakat kiracının dava yoluyla tahliyesinde kanunda sayılan tahliye sebepleri sınırlıdır. Bu sebepler değiştirilemez ya da kiracı aleyhine yorumlanamaz. Kiracı tahliye davası, taşınmaz sahibin haklı sebeplere dayanarak kiracının taşınmazdan çıkarılmasını mahkemeden istemesidir.
Kiracı Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Kiracı tahliye davası, kiracı ve kiraya verenin arasındaki sözleşmenin feshi amaçlı açılmaktadır. Kiracıyı tahliye için gereken şartlar oluştuğunda kiracı tahliye davası açılabilmektedir. Bu davayı açmak için öncelikle bazı şartların oluşması gerekmektedir. Kiracı Tahliye davasının şartlarını şu şekilde özetleyebiliriz:
- Kiracı tahliye için kiraya verene yazılı şekilde bir tarih taahhüt etmişse bu tarihten 1 ay sonra icra takibine başvurabileceği gibi kiracı tahliye davası da açabilir.
- Kiraya veren 1 yıldan kısa kira döneminde kiranın gecikmesi sebebiyle 2 ihtar çekmişse 1 ay sonra kiracı tahliye davasını açabilir.
- 1 yıl veya daha uzun sözleşmelerde 2 haklı ihtar sonrasında ise kiracı tahliye davası için belirli bir süre geçmesine gerek yoktur. Kira yılının bitmesi beklenmelidir.
- Kiracı tahliye davası için harçları yatırdıktan sonra taşınmazın bulunduğu sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.
Kiracı Tahliye Sebepleri Nedir?
Öncelikle şunu bilmek gerekir ki kira sözleşmesi her ne kadar belirli süreliğine yapılsa da kiracıyı tahliye etmek için sözleşmenin süresinin bitmesi yeterli değildir. Bunun yanında bazı haklı sebeplere de ihtiyaç vardır. Yoksa kira sözleşmesi aynı şartlar altında bir yıl daha uzamaktadır. Kiracı kira sözleşmesini istediği takdirde uzatabilir yani kiraya veren kiracıyı istediği gibi çıkaramaz fakat kiracıya verilen bu hakkın sınırsız kullanımı da mülkiyet hakkının ihlalini peşinde getirir. Bu yüzden kanun koyucu belirli veya belirsiz kira sözleşmesinde ev sahibinin, süresinin dolduğu zaman kiracıyı evden çıkarabilmesini 10 yıllık şarta bağlamıştır. Fakat haklı sebebin varlığı halinde 10 yıllık süreyi beklemeye gerek yoktur. Uygulamada kiracı çıkarma davası da olarak bilinen kiracı tahliye davası açarak kiracı evden çıkarılabilir. Kiracı tahliye davası açmak için haklı nedenler şunlardır:
Taahhütname Sebebiyle Kiracının Tahliyesi
Tahliye taahhütnamesi kiracının yazılı olarak taşınmazı tahliye etmeyi taahhüt belgeye denilmektedir. Bu taahhütnamenin geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinin yapıldığı zaman değil taşınmazın teslim edildiği zaman düzenlenmesi gerekmektedir. Bir diğer ifadeyle eğer kiracı taşınmazı teslim almadan önce bu taahhütnameyi düzenlerse hukuken geçerli değildir. Eğer taahhütname geçerliyse kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmak zorundadır. Eğer boşaltmazsa kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icraya verebilir ya da kiracı tahliye davası açabilir.
İhtiyaç Sebebiyle Kiracının Tahliyesi
En çok karşılaşılan kiracı tahliye dava sebeplerinden biri de ihtiyaç sebebiyle tahliyededir. Kiraya verenin kendisi, altsoyu, üstsoyu, eşi ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin taşınmaz ihtiyacı sebebiyle kiracının tahliyesi istenebilir. Bu ihtiyaç gerçek ve samimi olmalıdır. Örneğin kiracının yürüme sorunu oluştuysa ve evi üçüncü kattaysa giriş katta oturan kiracının tahliyesindeki ihtiyaç gerçek ve samimidir. İhtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesinde belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitimiyle belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih ve bildirim sürelerine uyarak 1 ay içinde dava açılabilecektir.
Yeniden İnşa veya Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Taşınmazın yeniden inşası, tadilatı, genişletilmesi veya esaslı onarımının söz konusu olduğu durumlarda kiraya veren mahkemeden kiracının tahliyesini isteyebilmektedir. Bu sebeple tahliyede taşınmazın onarımı sırasında kullanımının imkânsız olması gerekmektedir. Mahkeme kullanımın imkânsız olmasını ve şartları değerlendirerek gerekirse tahliyeye karar verecektir.
Bir Kira Yılında 2 Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
Kiracı kural olarak kirasını zamanında ve tam ödemekle yükümlüdür. Şayet bu yükümlülüğünü yerine getirmezse kiraya veren yazılı olarak kiracıya ihtar çeker. Kiraya veren 2 haklı ihtar sebebiyle tahliye davasını kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde açabilir.
Temerrüt Halinde Kiracının Tahliyesi
Eğer kiracı bir kira bedelini veya yan giderleri ödememişse (aidat vb.) kiraya veren, kiracıya en az 30 günlük süre vererek ihtar çeker. Bu ihtarda eğer 30 gün içerisinde kira bedeli veya yan giderleri ödemezse kira sözleşmesinin fes edileceği yazar. Kiracı 30 günlük sürede de ödeme yapmazsa haklı nedenle kiracı tahliye edilir.
İflas Eden Kiracının Tahliyesi
Kiracının iflas ettiği durumlarda kiraya veren ileriki dönem kira bedelleri için kiracıdan bir güvence talep edebilir. Bu güvence ipotek vs. olabilir. Aynı şekilde bu güvenceyi iflas masasından da isteyebilir. Eğer kiracı veya iflas maması güvence göstermezse kiraya veren derhal sözleşmeyi feshedip feshe uyulmaması halinde de dava açabilmektedir.
Önemli Sebepler Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Kiracı veya kiraya veren arasında önemli sebepler nedeniyle sözleşmeyi feshetme gündeme gelebilmektedir. Önemli sebeplerden kasıt kiracı- kiraya veren ilişkisini çekilmez kılan her tülü neden olabilir. Kiracının eve zarar vermesi, suç işlemesi evi korumaması, eve hırsız girmesi gibi birçok neden sözleşmenin feshini gerektirebilir. Bu fesih iki taraflı olabileceği gibi tek taraflı da olabilir. Feshe uymayan taraf hakkında dava açılabilmektedir.
Kiracının Tahliyesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kiracının tahliyesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Eğer taşınmaz bir iş yeri ise kıracının yerleşim yeri sulh hukuk mahkemesi de yetkili mahkemedir.
Kiracı Tahliye Davası Avukatı ve Hukuki Destek
Kiracı tahliye davası için bu konularda tecrübeli bir gayrimenkul avukatına ihtiyaç vardır. İstanbul kiracı tahliye davası avukatı araştırması yaparken dikkat etmeniz gereken şeylerden en önemlisi yargıtay içtihatlarına ve kanunlara hâkim bir avukat bulmaktır. İşinin ehli bir İstanbul gayrimenkul avukatı davanın kısa sürede ve istediğiniz şekilde sonuçlanmasını sağlayacaktır.
Sıkça Sorulan Sorular
